Se da un punto di vista operativo l’alberghiero dedicato alla comunità business nel post Covid ha assistito a un periodo particolarmente florido, con la fine delle restrizioni e la ripresa dei viaggi d’affari, più difficile la situazione lato nuovi investimenti. Le occasioni che i grandi player si aspettavano non ci sono state o quantomeno non nella misura attesa. Ne abbiamo parlato con Maria Pia Intini, Development and Investment Director Europe di CitizenM, che punta sull’Italia e vuole crescere a Roma e Milano. Qui, in particolare, il rallentamento in corso degli investimenti nel settore uffici, apre ad alcune opportunità. Con una carriera internazionale alle spalle, che inizia a Londra con una società di architettura, dopo la laurea in Economia del turismo in Italia. Quindi negli Stati Uniti, a Ithaca, per frequentare la Cornell Peter and Stephanie Nolan School of Hotel Administration. Di nuovo a Londra e quindi il passaggio in Olanda, Intini si avvantaggia nell’analisi di uno sguardo ad ampio raggio e del punto di vista dell’investitore estero.

Che fase sta attraversando il settore alberghiero business?

“Devo partire da una premessa relativa al nostro specifico modello di business. CitizenM è noto come brand alberghiero che ha cambiato l’hotellerie tradizionale nel modo in cui, dal 2008 in poi, attraverso una crescita inizialmente lenta e con un’importante accelerata negli ultimi cinque anni, ha agito da distruptor nel comparto. Lo ha fatto creando un filone lifestyle, nel quale gli ambienti comuni si trasformano in ambienti di casa, in una successione di salottini, togliendo la reception, il ristorante dell’hotel, ma dando vita a spazi ibridi nei quali si transita in maniera fluida. A questo si aggiunge che siamo anche investitori e sviluppatori delle nostre strutture. All’interno del gruppo abbiamo risorse che si occupano di acquisizioni, di project management, design, property management. Ovviamente poi vi sono risorse operative che si occupano di gestire la struttura. Siamo un player verticale grazie al fatto di avere tre azionisti che sono proprietari sia dell’immobile sia della società di shareholder: due istituzionali e uno privato, nonché il fondatore della nostra azienda”.

Viste le specificità del modello di CitizenM, possiamo analizzare la situazione dal punto di vista operativo e degli investimenti?

“Stiamo attraversando un periodo florido: abbiamo avuto un 2022 e un 2023 che si sono riscattati con veemenza rispetto alle chiusure e alla mancanza di fatturati provocati nel 2020 e 2021. Va detto che non essendo noi basati in Italia, dove la pressione era maggiore, non abbiamo chiuso i nostri hotel. Nel resto d’Europa e negli Usa siamo riusciti a tenere la maggioranza delle strutture aperte. Chiaramente abbiamo risentito, ma quando poi c’è stato il via libera ai movimenti, abbiamo assistito a un revenge, non con la medesima forza delle località leisure, essendo noi in centri urbani.Il nostro brand è dedicato a business people che scelgono un nuovo concetto di lusso che fa mix and match con quello che è più importante, indipendentemente dalla fascia d’età a cui appartiene. Si tratta sicuramente di una persona che viaggia spesso, con una mentalità specifica”.

E sotto il cappello dell’owner?

“Il mercato è particolarmente difficile. Abbiamo assunto un atteggiamento di ‘wait and see’, immaginando che dopo il Covid ci sarebbero state grandi occasioni di investimento, che in realtà non si sono verificate. C’era troppa equity nel mercato, soprattutto dove noi operiamo e dunque nelle grandi città. Il turismo è stato uno dei settori che si è ripreso più velocemente e dunque tutti hanno iniziato a guardare fortemente al settore alberghi. Non eravamo certo soli a cercare qualcosa di interessante. Oggi la difficoltà continua, perché il mercato finanziario è alle stelle, i mutui sono estremamente elevati, e questo non piace a chi vende. Una situazione che riguarda soprattutto l’Europa e meno gli Stati Uniti dove tutto avviene più velocemente. Da noi, soprattutto in Italia, la forbice tra prezzi di vendita e offerta è molto larga, anche perché le città sono piccole, pochi gli edifici che possono essere completamente modificati. Un po’ diversa è la realtà di Londra, più simile all’America, dove la forbice non dura per molto tempo, perché si è molto più pratici e si evolve in funzione del mercato. Per quanto ci riguarda è difficile, innanzitutto perché cerchiamo solamente nelle città, poi perché in Italia c’è un ruolo diretto e forte delle sgr (ragion per cui anche noi abbiamo stretto un accordo con Antirion, oggi Colliers). E’ prassi in Italia, anche da parte dell’investitore straniero e italiano, avere l’immobile all’interno di fondi, poi gestito dalle sgr. Queste ultime sono in grado di anticipare le mosse del mercato. Si tratta di un sistema molto chiuso e opaco da un certo punto di vista. Bisogna esserci dentro. A Londra invece, ad esempio, una piccola società della cui collaborazione ci avvaliamo, è in grado di fornirci informazioni essenziali (prezzi di vendita, di affitto, prezzi a camera, capex per hotel etc), oltre al fatto che gli immobili sono gestiti da soggetti privati. Insomma una opacità del mercato italiano a livello di informazioni su prezzi di acquisto, vendita, costi di ristrutturazione, tassi di rendimento, eccetera che non aiuta a muoversi più liberamente quando si va ad affrontare una trattativa”.

Il fatto che il mercato italiano rappresenti un unicum dal punto di vista della gestione, a che punto sono gli investimenti, visto che state per aprire a Roma?

“Abbiamo trovato un team eccellente: la sgr, che ci assiste anche nel processo di ristrutturazione; l’architetto, che ha curato il processo di urbanistica; il team tecnico. Soggetti particolarmente qualificati. Non è banale, tra l’altro, capire come interfacciarsi con figure internazionali, considerato che noi siamo olandesi. L’immobile nella nella fase finale della costruzione. Prevediamo altri due mesi per arrivare al passaggio di consegne al team operations e per formare il team che lavorerà all’interno dell’hotel ora in fase di selezione. Un immobile di fine anni Cinquanta, in precedenza destinato a uffici. Il cambio di destinazione d’uso è avvenuto in tempi più rapidi delle nostre aspettative. Abbiamo dovuto lasciare la facciata nella maggior parte degli elementi così com’era. L’abbiamo migliorata anche da un punto di vista di efficienza. All’interno invece sono stati realizzati molti interventi strutturali anche per renderlo antisismico. Si trova su Lungotevere De’ Cenci, davanti all’isola Tiberina. Una location eccezionale. Ora ci piacerebbe in Italia fare economia di scala e utilizzare le nostre risorse per altre strutture”.

Quali location cercate? Milano prossima tappa?

“Abbiamo ad oggi solamente due hotel aeroportuali (Amsterdam e Parigi), raggiungibili a piedi dal terminal, una condizione essenziale per scegliere l’aeroporto come area dove investire. Per le location urbane cerchiamo il centro delle città. In generale, quando cerchiamo una location, fondamentale è che essa possa accogliere più di una struttura. A Roma stiamo cercando altri 3-4 immobili, in destinazioni specifiche all’interno della nostra target area. Spero di chiudere qui nel breve termine. Anche a Milano sto guardando a zone che siano business e leisure insieme. Qui ancora non siamo in uno stadio così avanzato da poter dire che stiamo lavorando su una situazione specifica”.

Quali sono i fattori critici?

“Innanzitutto avere un centro molto piccolo. I valori più alti su Milano poi sono stati registrati dagli uffici. E’ chiaro che nelle zone business o comunque attraenti, l’investitore uffici è spesso riuscito a ottenere un prezzo e condizioni migliori e dunque a spuntarla. Le cose sono un po’ diverse in questo momento. Oggi, se in Europa la domanda di uffici è completamente bloccata, a Milano resiste, è solamente rallentata. Vale dunque la pena spendere tempo su Milano perché credo che in questo momento la concorrenza da parte degli investitori, che contempla anche il residenziale, è più limitata”.

Altre destinazioni?

“Stiamo osservando anche la città di Firenze, che è una città prettamente leisure, ma ha anche realtà di business a noi particolarmente care: abbigliamento e una vocazione retail e fashion. Il nostro fondatore nasce nel fashion con la società Mex e ha anche fondato Spaces (spazi di co-working). Qui valutiamo pochissime zone, altamente selezionate. Una ricerca ancora più complessa”.

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